Можно ли продать здание, которого ещё нет? Конструкции для сделок между юридическими лицами, риски и защита

Самый опасный миф: «в ЕГРН я один собственник — значит, согласие супруга не нужно». В реальности важен не только титул, но и режим имущества супругов. Разбираю, когда нотариальное согласие обязательно, когда можно обойтись без него, и что делать покупателю, чтобы не получить иск об оспаривании сделки.

Если квартира приобретена в браке на общие средства — это, как правило, совместная собственность, даже если записана на одного супруга.

Для сделок, требующих нотариального удостоверения и/или госрегистрации, по п. 3 ст. 35 СК РФ обычно нужно нотариальное согласие второго супруга.

Если квартира — личная собственность (получена до брака, по наследству, в дар, приватизация на одного и т.п.) — согласие чаще не требуется, но это нужно доказать документами.

Для покупателя риск в том, что супруг может оспорить сделку, если докажет отсутствие согласия и неблагоприятные последствия.

Продавец уверял: «квартира моя, в ЕГРН я один, согласие не нужно». Покупатель поверил и уже назначил сделку. На подписании выяснилось: квартира куплена в браке, супруг(а) не согласен(на) и пришел(шла) «поговорить». В лучшем случае — перенос сделки и расходы на банк/нотариуса, в худшем — покупатель уже внес задаток и рискует спором. Лечится просто: до задатка выясняем, когда и как приобретали жилье. Если нужно согласие — оформляем нотариально. Если не нужно — готовим пакет доказательств личной собственности (дарение, наследство, покупка до брака) и фиксируем это в договоре. Семейное право — самый частый «скрытый» стоп‑фактор.